Der erste Schritt zum Kauf einer Immobilie in Nicaragua besteht darin, alles zu vergessen, was Sie über den Prozess zu Hause wissen … egal wo Ihr Zuhause sein mag.
Lassen Sie mich eines von Anfang an klarstellen. Es gibt unglaubliche Schnäppchen beim Kauf von Immobilien in Nicaragua. Tatsächlich gibt es keinen anderen Markt in Amerika, in dem es vernünftig ist, auf einer Kapitalrendite von 40 % oder mehr zu bestehen. Es gibt jedoch nur wenige Ähnlichkeiten zwischen den Regeln und Vorschriften für die Immobilienbranche in Nordamerika oder Europa und Nicaragua. Aufgrund dieses Mangels an Ähnlichkeiten geraten ausländische Investoren oft in Schwierigkeiten. Auf Seiten der Ausländer herrscht die vorgefasste Meinung, dass die Immobilienbranche in Nicaragua genauso sorgfältig reguliert ist wie anderswo, und es ist diese falsche Annahme, die dazu führt, dass ausländische Investoren betrogen werden. Die einzige universelle Regel für Immobilieninvestitionen, die in Nicaragua genauso gilt wie sonst auch, lautet „Caveat emptor, Käufer aufgepasst“.
Immobilienmakler
Grundsätzlich gibt es in Nicaragua keine Immobilienvermittlung, für die ein Kanadier, Amerikaner oder Europäer den Begriff vermuten würde. Es gibt Immobilienmaklerbüros. Einige haben sogar bekannte Franchise-Namen, aber hier endet die Ähnlichkeit.
Es gibt weder eine vorgeschriebene, formale Ausbildung von Immobilienverkäufern noch spezifische Zulassungsanforderungen. Jeder kann ein „Makler“ werden, indem er für eine Händlerlizenz bezahlt oder ein nicaraguanisches Unternehmen gründet. Ich behaupte nicht, dass dies bedeutet, dass "alle" Immobilienverkäufer inkompetent oder ungeschult sind … viele sind es. Tatsächlich gibt es eine Reihe von Immobilienmaklern im Ruhestand, die nach Nicaragua gezogen sind und erfolgreiche, aufrechte Geschäfte führen. Es gibt jedoch noch viel mehr, die überhaupt nicht kompetent sind und auf der Messerschneide zwischen ehrlichem Geschäft und offenem Betrug agieren. Nochmals Vorsichtsmaßnahme!
Es gibt keine Bezirks- oder Bundesaufsichtsbehörden, die die Immobilienbranche regeln. Immobilienverkäufe sind nicht stärker reguliert als ein Fahrzeugverkauf, der von einem Straßenhändler abgewickelt wird. Offensichtliche Kriminalität wird von den Behörden nicht ignoriert, aber die Inhaftierung des Täters wird wahrscheinlich nicht dazu führen, dass verlorenes Geld zurückgefordert wird. Die Rache sollte jedoch dazu führen, dass sich ein geschröpfter Käufer besser fühlt. Nicaraguanische Gefängnisse existieren, um Kriminelle zu bestrafen, nicht um sie zu rehabilitieren, und sie sind die Hölle auf Erden. Leider werden die meisten Probleme, die bei einer Immobilientransaktion auftreten können, von den Strafverfolgungsbehörden als Zivilsachen betrachtet und müssen als solche behandelt werden. Kurz gesagt, was immer Sie glauben, um welches Geld Sie betrogen wurden, betrachten Sie es als verloren. Selbst mit einem Urteil zu Gunsten des Klägers kommt es selten vor, dass in einem Urteil geschuldete Gelder eingetrieben werden. Also noch einmal, Vorbehalt Emptor.
Ein schwerwiegender Mangel auf dem Immobilienmarkt Nicaraguas besteht darin, dass es nichts Vergleichbares zu einem Multi Listing Service (MLS) gibt. Das Fehlen jeglicher Form von MLS bedeutet, dass es weder ein zentrales Register der zum Verkauf stehenden Immobilien noch Informationen darüber gibt, wofür eine Immobilie verkauft wurde. Das Ergebnis ist, dass es sehr schwierig ist, den Wert eines Hauses oder Geschäftshauses in einer bestimmten Nachbarschaft zu bestimmen, da es keine vergleichbaren Immobilientransaktionen gibt, an denen man sich orientieren kann. Gutachter stützen ihre Schätzungen hauptsächlich auf die Wiederbeschaffungskosten, und alles andere, was sie liefern, ist reine Vermutung. Ironischerweise verlangen Banken Gutachten, die von lizenzierten nicaraguanischen Gutachtern erstellt wurden, wenn eine Hypothekenfinanzierung beantragt wird.
In Nicaragua gibt es keine Auflistung, die dem entspricht, was die meisten Ausländer unter diesem Begriff verstehen würden. Käufer von Immobilien werden einen Immobilienmakler sagen hören, dass er oder sie einen Eintrag hat, aber es ist üblich, zwei oder mehr Immobilienschilder auf einem einzigen Grundstück zu sehen. Ebenso kann dieselbe Immobilie auf mehreren Websites von Immobilienunternehmen erscheinen und von zahlreichen verschiedenen Personen online beworben werden. Noch verwirrender ist, dass die beworbenen Preise für dasselbe Haus variieren können, manchmal um Zehntausende von Dollar. Nicaraguaner, die ihre Häuser verkaufen, gehen selten eine Vereinbarung mit einer Partei ein, die ihr Land, Haus oder Geschäftsgebäude verkaufen möchte. Wenn Sie etwas verkaufen möchten, gilt die Annahme, je mehr Leute versuchen, es zu verkaufen, desto besser. Und von mehr Menschen, die Immobilienmakler sein können, der Eigentümer selbst, seine Familie und Freunde, ein Nachbar oder ein Pferdekutschenfahrer. Dies erscheint einem Ausländer, der ein Alters- oder Ferienhaus kauft, chaotisch, aber es macht absolut Sinn für Nicaraguaner. Ohne einen MLS-Service, der es zahlreichen Maklern ermöglicht, potenziellen Käufern eine börsennotierte Immobilie zu zeigen, scheint es der beste Weg zu sein, alle versuchen zu lassen, eine Immobilie zu verkaufen, um sich zu präsentieren.
Ein weiteres Missverständnis ausländischer Käufer beim Kauf von Immobilien in Nicaragua ist, dass der Verkäufer den Immobilienmakler bezahlt. Dies ist manchmal der Fall, aber selbst wenn dies der Fall ist, kann der Käufer aufgefordert werden, die Provision zu zahlen. Ja, das ist in Nicaragua legal. Tatsächlich könnte nicht nur eine Provision vom Verkäufer und Käufer gezahlt werden, sondern der Immobilienmakler hat möglicherweise einen Betrag zu dem hinzugefügt, was der Verkäufer tatsächlich in seiner Hand haben möchte. Auch das ist legal. Das Worst-Case-Szenario ist, dass der Verkäufer 50.000 US-Dollar für sein Haus will. Die Verkäufer bieten jedem, der das Haus verkauft, 1000 US-Dollar oder einen Prozentsatz an. Der Immobilienmakler bietet das Haus für 59.900 US-Dollar an, was Verhandlungsspielraum ermöglicht. Ein Käufer entscheidet sich für 55.000 US-Dollar, erfährt jedoch, dass in Nicaragua der Käufer die Provision zahlt. Nicht wirklich die Wahrheit, aber häufig genug, dass die Leute denken, es sei eine Regel. Die angeforderte Provision kann bis zu 10 % oder eine Pauschalgebühr betragen. Sobald alles gesagt und getan ist und der Käufer zustimmt, die Immobilie für 55.000 US-Dollar zu kaufen. In einem solchen Fall besteht der „Agent“ auf einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung von 5.000 US-Dollar. Beim Abschluss erhält der Verkäufer die 50.000 US-Dollar, die er oder sie haben wollte, und der Verkäufer steckt den Rest ein.
Ich kenne einen Käufer, der einem „Makler“ 65.000 US-Dollar übergab, um eine 3 Morgen große Farm mit einem kleinen Haus auf dem Grundstück zu kaufen. Der „Makler“ ging dann zum Eigentümer des Grundstücks und zahlte ihm 20.000 US-Dollar für den Kauf des Grundstücks. Es kommt noch schlimmer … der „Makler“ hat sich nie die Mühe gemacht, die Eigentumsübertragung vorzunehmen, bis der Käufer entdeckte, dass er nicht der Eigentümer war, als er versuchte, längst überfällige Steuern zu zahlen. Am Ende wurde die Immobilie von einem Entwickler für kaum mehr als die ursprünglichen 65.000 US-Dollar gekauft, aber 8 Jahre Wertsteigerung später. In einem anderen Fall haben Europäer ein Haus gekauft und 85.000 US-Dollar zu viel bezahlt. Da sie ihr Angebot auf die ihnen bekannten europäischen Immobilienwerte stützten, wurde natürlich davon ausgegangen, dass sie ein Schnäppchen machten. Der „Makler“ steckte die 85.000 US-Dollar und eine Provision ein, die er auch für den Kauf berechnete. Wieder vollkommen legal in Nicaragua … also Vorsichtsmaßnahme.
Der Weg, um durch das zu navigieren, was Ausländer als Marktchaos ansehen, besteht darin, einen sachkundigen Immobilienberater zu beauftragen, um eine gewünschte Immobilie zu finden, den Preis und die Bedingungen auszuhandeln, die erforderliche Due Diligence durchzuführen, den Titel und die Umfrage zu validieren und so weiter. Dies ist ein kostenpflichtiger Service, aber weit weniger teuer als eine prozentuale Verkaufsprovision und weit, weit weniger als ein kostspieliger Fehler wäre. Einer dieser Dienste ist Nica Investments, eine Immobilienberatung, die ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien oder Unternehmen in Nicaragua unterstützt.